El filtrado. Puede decirse que hay dos formas básicas (elementales) de entender la política de vivienda. Una, basada en la construcción constante de más viviendas. Otra, en la distribución de lo existente. Según la primera la solución al problema de la vivienda sólo puede confiarse a la producción masiva de nuevos alojamientos (con independencia de la demografía, de la cantidad de edificios existentes o de su precio). Porque la eventual construcción de alojamientos para quienes están mejor situados económicamente permite, según este planteamiento, la colocación en el mercado de las viviendas que éstos abandonan en beneficio de otros sectores: un proceso conocido como filtering-down, con notoria influencia en el contexto americano.
Según la fórmula “distributiva” el problema de la vivienda no puede eliminarse simplemente corrigiendo el mercado, pues éste se alimenta precisamente del despilfarro. Debe atenderse no a la oferta, sino a la demanda efectiva (los ciudadanos y ciudadanas que reclaman la vivienda digna). Proponen la reutilización del patrimonio edificado como línea preferente de actuación frente a la expansión continuada del parque existente. Entendemos que es necesario centrarse en primer lugar en la rehabilitación de lo existente. Pero también, con medida, conviene atender a la construcción de nuevos espacios, ya que en ellos se impulsan nuevas formas y tipologías que no pueden derivar de lo existente. El problema será (como tantas veces): ¿cuánto es bastante?
Tubinga como ecocity. Para seguir con el argumento tomamos del manual coordinado por Gaffron, Huismans y Skala Proyecto Ecocity. Manual para el diseño de ecociudades en Europa (Bakeaz, 2008) el ejemplo de la ciudad universitaria alemana de Tubinga, presentado en el libro como paradigma. Aparte de que “se ha proyectado un atractivo paso subterráneo para la intersección de la red ferroviaria con (…) el barrio de Südstadt y el centro de la ciudad” y de la reurbanización de los terrenos de la antigua fábrica Wurster & Dietz (dos operaciones que recuerdan el caso de Valladolid y los Talleres), se plantea desde el principio “el conflicto entre la necesidad de urbanizar nuevas zonas, por una parte, y la importancia de minimizar el consumo de suelo”. Y por ver la proporción, plantean la necesidad de 6.000 viviendas en 4 sectores de nueva creación. La ciudad contaba con 87.000 habitantes (Valladolid es 3,45 veces mayor). Pero de 2011 a 2015 perdió 1.600 habitantes. Es decir, que amplió la superficie urbanizada y el número de viviendas a pesar de las variaciones demográficas. Y es un caso, repito, que se presenta como ejemplar. (Abajo, las cuatro nuevas áreas, y la imagen característica de la ciudad, en el Neckar).
Ni atonía ni euforia. Así las cosas, parece sensato intentar mantener un desarrollo inmobiliario que, aparte del crecimiento del parque público (comentado en el hilo 1), fomente la rehabilitación y la creación de nuevos sectores, proporcionados al tamaño de la ciudad, enmarcándose en una horquilla controlada. Con cuatro tipos de acciones. La primera, de información, observando los datos de precios. Se considera que hay una burbuja inmobiliaria cuando los precios suben muy por encima de los del resto de los bienes. La segunda, obvia, controlando la clasificación del suelo y siguiendo el desarrollo de los sectores. La tercera, promoviendo el reequilibrio de las zonas, impulsando el desarrollo de las que vayan más rezagadas. Y la cuarta, intentando también ofrecer un tono sosegado en la imagen del desarrollo urbano, enfriando la fiebre u ofreciendo confianza, cuando sea necesario.
La actividad inmobiliaria en Valladolid, hoy. A la vista de las solicitudes de licencia puede decirse que en nuestra ciudad “se mueven” al menos ocho o nueve sectores con cierta actividad. Algunos estaban hasta hace poco vacíos, y otros, que vienen de lejos, se están colmatando ahora. Sector 5, Villa de Prado, Laderas Sur de Parquesol, Villas Norte, Peral, Viveros, incluso Santos Pilarica o Zambrana. Y hoy mismo se ha aprobado definitivamente el proyecto de urbanización de Cuarteles (Farnesio). También se están desarrollando piezas de menor tamaño, pero que suman igualmente nuevas viviendas. Y hay otros ámbitos de desarrollo más lento, a más largo plazo. Por ello, la actividad inmobiliaria, que en este año sumará 1200-1300 nuevas viviendas, parece presentar un tono aceptable. Aunque es difícil presentar algún compromiso en este ámbito, que no depende exclusivamente del pulso municipal, el propósito de información, cuidado, impulso (cuando y donde sea necesario) y valoración, intentando mantener ese “tono” o ritmo de actividad (entre 1000 y 2000 viviendas/año) creo que podría respaldarse.
(Imagen del encabezamiento: en azul, tres ámbitos de suelo urbanizable con planeamiento previo S.APP, y distinto grado de desarrollo: el Sector 5, Carretera de Burgos, en construcción, y los sectores de Cenicero y Los Santos 2, más atrasados).
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