El próximo lunes, 15 de noviembre de 2021, se firman dos nuevos contratos del programa Alva (Alquiler-Valladolid: Alva). Uno de cesión de vivienda, otro de arrendamiento de la anterior vivienda. Se trata de un programa de estímulo del alquiler, dirigido a los propietarios de viviendas vacías que pudieran estar temerosos de alquilar por malas experiencias anteriores o por las otras posibles malas consecuencias. Se trata de facilitar que viviendas vacías de titularidad privada se incorporen al mercado del alquiler a precios asequibles y con garantías para el propietario, con la intermediación de la Sociedad Municipal de Suelo y Vivienda (Viva).
La fórmula es muy fácil de explicar. El Ayuntamiento (Viva) se encarga de la tramitación, ofrece una subvención (equivalente al 50% del IBI), garantiza el cobro puntual del alquiler y la devolución de la vivienda en buen estado cuando acabe el contrato. A cambio se encarga de buscar el inquilino (evitando cualquier discriminación en el acceso) y se limita el precio. Es decir: un programa de incentivos, claramente. Dirigido a quienes poseen alguna vivienda vacía. Aunque no a grandes tenedores, obviamente.
Se intenta promover que haya más viviendas en uso, más propietarios animados a entregar sus casas a Viva para que la sociedad municipal gestione sus alquileres. Y se pretende también que se animen más propietarios de algunas zonas de la ciudad en las que hasta ahora había más reticencias. Pues se necesita que se incorporen al programa más viviendas y de zonas más variadas, ya que la mayor parte de las viviendas llegan proceden de los barrios del este de la ciudad, Pajarillos y Delicias.
Debemos insistir. Para el propietario se ofrecen estos beneficios: Se garantiza el ingreso puntual de la renta; se incluye un seguro del hogar multirriesgo, el certificado de eficiencia energético gratuito, asesoramiento jurídico y técnico y la tramitación y formalización de contratos. Para el inquilino los beneficios se concretan en que se garantiza una vivienda digna y un alquiler asequible (entre 200 y 500 euros, incluidos los gastos de comunidad); la estabilidad en el importe de la renta a lo largo de la duración del contrato, el asesoramiento jurídico y técnico, la tramitación y formalización de contratos, e información de las líneas de ayuda existentes. Desde marzo de 2021 se ha establecido que no quede a cargo del inquilino el pago de los gastos de comunidad. Aunque se sigue manteniendo el requerimiento de que con el pago del alquiler no se supere el 30% de los ingresos del inquilino.
En este sentido hay que decir que se han estudiado distintos testigos del coste de los alquileres en todas las zonas de la ciudad. En las zonas más económicas (Pajarillos y Delicias Sur) el precio del m2 útil está por encima de esos 6,00 €/m2 que se proponen en el Programa Alva 2021 como precio máximo (sin superar en ningún caso los 450 euros/mes). Un límite que en las demás zonas de la ciudad resulta aún mucho más favorable al inquilino. Actualmente hay 67 contratos firmados (bueno: el doble; 67 de cesión de la vivienda y 67 de alquiler). Pero hay una lista de espera de unas 80 personas (inquilinos potenciales). Los inquilinos no deben superar los 22.000 euros/años de ingresos (la unidad convivencial o familiar). Algunos comentarios sobre su función y sentido pueden verse en este reportaje de El Norte de Castilla.
El debate en política de vivienda se centra (al menos como aspectos esenciales) en la penalización de la vivienda vacía y en el control público de los alquileres. Veamos las propuestas de las leyes estatal y autonómica (ambas en proceso). Sobre vivienda vacía en la ley estatal se plantean recargos del IBI (que deberían asumir los ayuntamientos) para propietarios que tengan al menos 4 viviendas vacías. El proyecto de ley de Castilla y León propone “medidas dirigidas a luchar contra el parque de viviendas deshabitadas (Programa para la puesta en el mercado de alquiler de viviendas deshabitadas)”, pero “renunciando a la adopción de medidas coactivas”.
Y en este último se habla de la posible “intermediación en el arrendamiento de vivienda entre su propietario y el futuro arrendatario”, mediante la “cesión por el propietario de su vivienda en favor de las Administraciones públicas competentes en materia de vivienda o de sus organismos y entidades vinculados o dependientes. La puesta a disposición de la vivienda se formalizará mediante un contrato privado de cesión de uso”. Es decir: lo que se lleva a cabo este programa Alva. Pero no debería confundirse el pequeño propietario de una vivienda vacía con el que posee un número relevante. No es lo mismo.
Por otro lado, respecto al control del alquiler la ley estatal establece límites de precios en áreas de mercados tensionados” (una calle, un barrio, un distrito o una ciudad entera) a los “grandes tenedores” (titulares de más de 10 inmuebles urbanos). Ambos asuntos (viviendas vacías y control de alquileres) se trataron en la Mesa de la Vivienda de Valladolid celebrada el pasado 11 de noviembre de 2020. Hubo debate y posiciones distintas, pero finalmente se resolvió presentar una “Contribución del Ayuntamiento de Valladolid a la Ley Estatal por el Derecho a la Vivienda” (en la Consulta Pública Previa) donde se apoyaba lo que después se ha visto como proyecto de ley estatal. Y respecto al “Anteproyecto de ley de modificación de la ley 9/2010, de 30 de agosto, del derecho a la vivienda de la Comunidad de Castilla y León” también se ha presentado este verano un documento propuesta en un sentido semejante.
Valladolid no es, obviamente, la única ciudad que actúa con el propósito y métodos expresados en el programa Alva. De hecho (por citar un ejemplo, entre otros) el “sistema de intermediación de alquiler con garantías para el dueño e inquilino” de la Empresa Municipal de la Vivienda de Gijón se ha constituido semejante al de Valladolid, a finales de 2020. ¿Qué compromisos se pueden adquirir en este momento, respecto a este programa? Entiendo que se podría poner un número, e ir a por él. ¿150 viviendas en los próximos 15-18 meses? No lo sé. Lo importante es no cesar (aunque hay que reiterar que, como es fácil comprender, se trata de un programa que supone un esfuerzo de gestión muy importante: cada vivienda es un expediente propio, y complejo). Lo importante es seguir con este impulso al alquiler de viviendas vacías de pequeños propietarios, en buenas condiciones también para los inquilinos. Y sobre todo, hay que hacer un esfuerzo mayor en la difusión del programa. Que tiene un sentido social evidente.
(Imagen del encabezamiento: El Norte de Castilla, de 23 de noviembre de 2020).